CPX | 600세대 5년 공사비·자금집행 검증 V1

현재 확보한 계획자료 + 사용자 사업가정에 따른 1차 검증 모델. 단위: 억원, 별도 표시 없는 경우 부가세·토지비·금융비·설계/감리·부담금 등은 미포함.

세대 구성

600세대

평균 28평

검토용 총 공사연면적

29,500평

기존 716세대 계획에서 재산정한 가정값

현재 기준 공사비

880만원/평

기본 상승률

연 5.5%

민감도 별도 검토

1. 공급수입 구조

구분	세대	세대당 가격	총액	가정 시점
선행 공급	300	4억원	1,200억원	현재~착공 전
후행 공급	300	7억원	2,100억원	착공 약 1년 후
합계	600	평균 5.5억원	3,300억원	-

검증 포인트: 후행 300세대의 7억원은 확정 분양가가 아니라 사업계획상 목표가격이다. 따라서 V1에서는 7억원을 기준 시나리오로 사용하되 별도의 가격 민감도 검증이 필요하다.

2. 2년 준비 + 3년 공사 시간축

T0
현재

선행 300세대 4억 기준

T+1
인허가/구조화

T+2
착공

공사 1년차

T+3
공사 진행

후행 300세대 목표 7억

T+4
공사 진행

T+5
준공

3. 공사비 집행곡선 - 기본 시나리오

3년 공사 집행률을 20% → 45% → 35%로 둔 검토용 가정. 실제 도급계약의 기성지급표가 확보되면 교체해야 한다.

공사기간	집행률	적용시점 공사단가	해당기간 공사비
1년차 (T+2~T+3)	20%	1,006만원/평	594억원
2년차 (T+3~T+4)	45%	1,061만원/평	1,409억원
3년차 (T+4~T+5)	35%	1,120만원/평	1,156억원
합계	100%	-	3,159억원

현재 단가로 즉시 시공 시

2,596억원

5.5% 상승 + 집행곡선 반영

3,159억원

주택 공급수입

3,300억원

기타 사업비 전 잔여

141억원

4. 공사비 상승률 민감도

연 상승률	집행곡선 반영 총공사비	3,300억 대비 잔여
3.0%	2,892억원	408억원
5.5%	3,159억원	141억원
8.0%	3,443억원	-143억원
12.0%	3,939억원	-639억원

5. CPX 판정

V1 결론: 이 모델에서 핵심은 '총수입 3,300억원' 자체보다 후행 300세대 7억원의 실현 시점과 실제 공사연면적·기성지급곡선이다. 현재 29,500평은 설계 확정값이 아니며, 20/45/35% 집행률도 검증용 가정이다. 따라서 이 문건은 사업성 확정판이 아니라 다음 자료를 확보하기 위한 기준모델이다.

다음 확정자료: 600세대 배치/주차계획 → 실제 지상·지하 연면적 → 시공사 공사비 범위 → 도급 기성지급 조건 → 선행 300세대 자금 납입 일정 → 후행 300세대 분양대금 납입 일정.

6. 계산식

기간별 공사비 = 총연면적 × 현재 평당공사비 × (1+연상승률)^경과기간 × 기간별 집행률

총 공급수입 = 300×4억원 + 300×7억원 = 3,300억원

기타사업비 전 잔여 = 총 공급수입 - 상승·집행곡선 반영 건축공사비

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